记者刘佳北京报道

存量房贷利率调整箭在弦上。

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“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局在召开的2023年下半年工作会议上，为支持房地产市场平稳健康发展再次释放明确的政策信号。对于理解下半年央行在新的货币政策工具使用上和新的政策支持方向上都具有重要的指导作用。

多位受访人士对《》记者表示，此次央行提出的要求更加明确，回应了市场呼声，传递出更加积极的信号。在下半年调整存量房贷是房地产领域非常重大的一件事。

易居研究院研究总监严跃进向《》记者表示，从此前的“支持”和“鼓励”，到现在的“指导”，这意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。

降首付、降存量房贷利率

房地产是我国支柱产业，其良性循环对经济恢复和发展具有重要意义。

此前7月14日在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜曾直言，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

而8月1日召开的央行下半年工作会议仅用22个字对存量房贷利率进行定调。央行表示“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

“此类表述的差异在于，过去是‘支持’和‘鼓励’，而现在是‘指导’。这就意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。”严跃进分析道。

央行此前公布的数据显示，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。时隔10个月后，在今年6月LPR迎来年内首次下调，1年期和5年期以上LPR均跟随政策利率下调10个基点。目前5年期以上LPR为4.2%。

随着新购住房贷款利率的持续下调，与之形成对比的是，2022年年初至今，5年期以上LPR仅下调了45个基点，存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率，因此造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，在去年末居民提前还款现象明显。

“降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。此次央行再次明确提出‘指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率’，预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶对记者分析表示。

对于央行此番表态，在招联首席研究员董希淼看来，存量房贷调整工作应遵循“依法”和“有序”两个原则。

“‘依法’说明存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下，由借贷双方依法协商一致；‘有序’即存量房贷利率调整不会‘一刀切’，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。”董希淼对《》记者如是说。

此外会议还提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

据中指研究院统计数据显示，2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。根据中指研究院监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。

“当前仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点，未来政策优化空间较大。”曹晶晶分析表示。

严跃进也持有同样的观点。他对记者表示，此次再次提及“引导个人住房贷款利率和首付比例下行”，说明降首付降房贷依然是下半年刺激购房方面的重要政策，也意味着此类政策继续落实的空间依然很大。

利率调整影响几何？

年初至今，大批存量房贷客户在互联网平台上呼吁下调存量房贷的加点数，同时还有不少专业人士支持引导银行适度下调存量房贷利率。

而下调存量房贷利率并非首次提及，早在2008年就曾有先例。

彼时为稳地产、保就业、提振经济，2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将最低加点倍数由0.85倍降到0.7倍，同时适用于存量和新增房贷，最低首付款比例也调整降至20%。

对此，光大证券首席固收分析师张旭在研报中指出，综合居民资金来源和运用端的情况，金融资产的收益率已明显下行，且居民也有获得较存量房贷利率更低成本的融资渠道，此外居民存款的快速增长降低了举借个人房贷的需求。所以，相对较高的存量房贷利率使提前还款几成必然。

“降低存量房贷利率是遏制住提前还贷势头的一个好办法，从而减轻后者对商业银行经营的不利影响，并为带动居民消费增长和经济恢复创造有利的条件。”张旭表示。

招商证券银行业首席分析师廖志明则在研报中明确表示，存量按揭利率下调可能性较高。

“由于目前按揭贷款定价采用三层定价机制，与2009年有较大的不同，银行在各城市发放按揭贷款需要遵循各城市政策制定的利率下限。因此存量按揭加点下调的可能方案为，存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的，按揭贷款加点有可能下调至最新的，低于最新加点幅度的保持不变。”廖志明分析认为。

不过廖志明补充到，由于按揭贷款利率需要遵循区域下限，存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。同时存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差，加大经营压力，银行主动下调的动力较弱。这可能需要监管明确调整的方案，因而存量按揭利率下调尚需时间。

“预计央行将出台指导意见，或者通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率。”董希淼表示，考虑到存量房贷利率调整可能影响银行息差稳定进而影响银行向实体经济减费让利的持续性，央行可通过结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持。

谈及调整存量房贷利率对各地房地产市场影响上，廖志明分析称，北上深或难受益于存量按揭利率下调。

“近两三年，由于房价低迷，北上深以外的城市普遍大幅下调了按揭贷款加点幅度。目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%(加点55BP)，上海为4.55%(加点35BP)，深圳为4.5%(加点30BP)。预计北上深很难受益存量按揭利率的可能下调，除非地方下调加点幅度。”廖志明表示。

“根据梳理，近几年北京、上海和深圳房贷利率加点政策保持了稳定，加点幅度保持不变，由于需要遵循区域政策，大部分北上深按揭客户或没法受益于存量按揭贷款利率下调。不过近几年，一线城市里广州大幅下调过加点(广州目前首套房房贷利率下限为4.2%，加点为0BP)。”廖志明说。

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