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他,来了!
今天,吊足了市场胃口的海珠上涌果树公园北侧地块,正式登陆广州公共资源交易中心。
地块起拍总价超111亿,总建面约36.4平,一共由7宗分地块构成。
土地用途长得像菜单,就不一一列举了。
说实话,这块地挂出来,激动归激动,但我却没有了大书特书的热情。
为啥?
从开年,广州供地蓝皮书怒给“特写”算起,这块地,已经预热了半!年!多!。
这段漫长的时间里,大家已经把地块360°薅了一遍又一遍,该说的说了,不该说的也悄咪咪爆了点料,主打一个公开又透明。
写来写去,无非就是总价高、区位好、交通便利、配套齐全这些,没什么新意。
不过...
刚刚翻阅规划条件时,我意外发现了一个彩蛋——这块地,已经把鼓励高赠送的新规,用上了。
海珠可太够意思了。
1
前面提到的新规,其实就是8月初公示的《广州市建筑工程容积率计算办法(征求意见稿)》。
对广大购房者而言,这份文件,最重磅的内容,就是放松了对阳台、飘窗面积的限制。
前者,由原来套内水平投影面积的15%,提高到了20%;
100方的房子,原来阳台最多只能送7.5方,现在是10方(一半赠送率),多了2.5方。
如果再和花池组合,还能实现更高赠送。
后者,进深由原来的0.5米,拓宽到了0.8米。
更适合改成落地窗、改成床。
简单理解,就是实用率更高了。
实际运用起来,也就是做大阳台、大露台,以及入户花园等,广州的新项目,在居住品质上也将迎来一次系统的升级。
现在的一些网红盘的产品,的确已经做得很好了,比如天瑞的188平,四房双主套,实用率近100%,几乎挑不出错。
但如果照着新规来,未来还能有进一步升级的产品。
《办法》出来时,很多人都觉得,这只是一份征求意见稿,距离落地还很遥远,梦想很丰满,现实很骨感。
但今天挂牌的果树公园地块,已经白纸黑字写出来了。
态度上虽然是温和的,只用了“鼓励”这样的字眼。但有了这个表态,开发商落实的可能性高达99%。(为了防止打脸,请允许我扣掉1%)
这也意味着,届时上涌果树公园地块出来,能讲的故事,除了区位、环境、交通、配套之外,还有升级迭代之后,更炸裂的产品。
市场的预期,也会被抬得更高。
对于开发商来说,这是一次产品力的试验,也是做大影响力的机会。
跃跃欲试的不少,不排除到时会拍到摇号。
2
不过,地块的价格实在是太高了。
起拍总价111亿,封顶接近128亿,即使可以分三期付款,对企业的资金要求也依然很高。
并且,地块名义起拍楼面价虽然只有3.06万/平,但配建要求非常多。
需要配建政府性统筹用房、商业、商务设施,回迁安置地块以及道路、绿地、河涌等。
实际起拍楼面价,要到4.9万/平,真心不便宜(仅供参考)。
这也意味着,地块入围门槛非常高,不是大型的国企、央企,很难来插一脚。
据我们掌握的信息,目前中海,保利,华润置地,越秀,金茂,华侨城,中铁建,珠江实业等,都有很大的兴趣。
尤其是某企业,已经火急火燎发出了调研问卷。
问题一共有17个,主要由三方面构成。
一个是答卷人情况(年龄、职业、家庭结构等);一个是地块基本条件(区位、配套、景观、不利因素等)。
最关键的,是产品建议与偏好,包括户型面积、功能、梯户比、装修交楼标准、价格等等。
并且,还把潜在、非潜在的“竞品”拉出来了。
涉及的项目很齐全,包括刚改、改善、豪宅,总价基本是600万起,位置我们都标注了出来。
大家不妨猜猜,是哪家房企做的调研?
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